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表示登記Q&A
境界に関することや土地を売買した時、家を新築した時などに必要な表示登記のよくある質問をまとめました。
ご参照になりたい項目をクリックするとカテゴリーのトップにジャンプします。

土地家屋調査士に関するQ&A
土地に関するQ&A
建物に関するQ&A

土地家屋調査士に関するQ&A
Q1:土地家屋調査士とは?
A1:土地家屋調査士とは昭和 25年7月31日第228号で公布された土地家屋調査士法により創設された国家資格で、不動産の登記制度を円滑に機能させ,ひいては,国民の権利の明確化に寄与することを目的として作られた,不動産の表示に関する登記についての専門家です。なお、土地家屋調査士は、法律に基づき、日本土地家屋調査士会連合会への登録と、事務所を設ける都道府県に設立されている土地家屋調査士会へ入会しなければ業務を行うことはできません。
Q2:土地家屋調査士と司法書士との違いは?

A2:両者とも申請代理人として登記申請を行う国家資格者ですが、業務内容は当然異なっています。
「土地家屋調査士」は、建物の新増築や取り壊し,又,土地の一部を分割した際など行う登記(これらを「表示に関する登記」といいます)手続きを取り扱います。つまり、建物の規模や土地の用途、広さなど測量をともなうものを、登記簿に反映させます。
一方,「司法書士」は土地や建物の売買や相続,又,抵当権を設定する際などに発生する登記(これらを「権利に関する登記」といいます)手続きを取り扱います。つまり、第三者から知り得ないことを登記簿に反映させます。

Q3:登記所とは?

A3:土地や建物の存在する地域(行政区画が基準となります)に設置された、登記制度を運用する国家機関で、正しくは法務局若しくは地方法務局,又はその支局若しくは出張所を登記所と呼んでいます。
したがって、「登記所」という名称をもつ官公署があるわけではありませんが,一般的に「 △△法務局◯出張所」と正しく呼ぶより、「◯登記所」と言った方が通りが良いため、こうした呼称を用いており,「◯登記所前」というバス停もあるようです。

Q4:表示に関する登記とは何ですか?

A4:物を支配する権利(物権)の対象となる土地や建物の物理的状況(用途や広さ、規模など)を公示する登記で、権利に関する登記の前提になります。具体的には登記簿の「表題部」というところになされる登記の総称です。
例えば、建物を新築した時の登記や,土地の一部を売るときに行う分筆の登記などが典型的な「表示に関する登記」といえます。

Q5:土地又は家屋に関する調査、測量とは具体的にどのようなことをするのですか?
A5:【土地について】
   (資料等の調査)
   登記所等の官公署や依頼者等からの資料の収集・調査分析をします。
   (土地の位置・形状及び利用状況の調査)
   土地の所在、地番、隣接土地との関係や利用状況等を調査します。
   (所有者等の調査)
   依頼された土地や隣接土地の権利関係等を調査します。
   (筆界<一筆の土地の境界>の調査)  
   隣接土地との筆界がどこであるのか確認します。
   (一筆の土地の測量)
   確認された土地の筆界に基づき土地の広さ(地積)を測量します。

  【建物について】
   (資料等の調査)
   依頼者や登記所等からの資料の収集・調査をします。
   (建物の位置、隣接地等との関係の調査)
   所在地番や隣接土地や類似建物がないかどうか等を調査します。  
   (建物の種類、構造、階数等の調査)
   建物の利用状況や構成材料、屋根、階数等を調査します。
   (建物の床面積の調査)
   建物の各階の広さ(床面積)を測量します。
   (所有者等の調査)
   依頼者からの資料等により所有者等の確認をします。
   (登記原因等の調査)
   建物がいつ建築されたか等原因や日付の調査をします。
土地に関するQ&A
Q1:私が所有する土地の一部を売却することになりました。まず,どのような手続きが必要でしょうか?
A1:土地を分割するには「土地分筆登記」が必要です。土地全体を調査・測量したうえで, 売却したい部分の土地分筆登記申請を行います。分筆登記後,新しい登記記録(登記簿)がつくられ,売買などの登記が可能になります。
Q2:実際の面積と登記簿の面積が違うようです。実際の面積に違いがあれば,登記記録(登記簿)の面積を正しい面積に直したいのですが…?
A2:隣接する土地の所有者と,境界がどこなのかお互いに確認したうえで,土地の面積を測量します。測量結果と登記記録(登記簿)の面積が違うようでしたら,「地積更正登記」を申請することにより,登記記録(登記簿)の面積を直すことができます。
Q3:隣り合う2つの土地を所有しています。1つの土地としてまとめたいのですが,どのような手続きが必要でしょうか?
A3:登記記録(登記簿)の表題部の所在,地目が同じで,権利部の内容が同一等の条件が満たしていれば,合筆登記を申請することにより,1つの土地にまとめることができます。
Q4:私が住んでいる自宅の敷地が,登記簿では「畑」となっています。「宅地」に変更するためにはどのような手続きが必要でしょうか?
A4:現在の使用状況と登記記録(登記簿)の地目が異なる場合は,「土地地目変更登記」を申請し,地目を変更する必要があります。
(※地目とは…土地の用途による分類。)
Q5:私の敷地にあったはずの境界標が無くなってしまったようです。このままではお隣との境界が分からなくなってしまいます。どうすれば良いのでしょうか?
A5:今後,境界に関するトラブルに発展する可能性もありますので,お近くの土地家屋調査士に相談の上,境界標の復元をする事をお勧めします。
Q6:《 境界立会…立会を求める側 》
土地を売るにあたり,不動産屋さんから「境界がどこなのか,お隣さんと確認する必要があります」と言われました。どうすれば良いのでしょうか?
A6:買主さんとの取引上のトラブル防止のため,最近では,土地の境界を買主に示すことが多いようです。不動産業者と打合せのうえ,隣接する土地の所有者に,土地境界の確認を依頼してください。境界確認の手続きは,土地家屋調査士が行います。
Q7:《 境界立会…立会を求められる側 》
お隣さんから,「土地の測量をするので,境界確認に立ち会って欲しい」と言われました。立会に応じたほうが良いでしょうか?
A7:今後の境界に関するトラブル防止と,ご自分の土地の境界を明確にするという意味でも,立会いには応じたほうが良いと思います。ただし,立会いの際,境界について不明な点等があれば,手続きを行う土地家屋調査士に詳細な説明を求めてください。
建物に関するQ&A
Q1:現在,住宅を新築しています。もうすぐ完成するのですが,工務店から「登記が必要です」と聞きました。どのような手続きが必要でしょうか?
A1:「建物表題登記」申請が必要となります。詳しくは,お近くの土地家屋調査士までご相談ください。土地家屋調査士が,現地で建物を調査・測量し,手続きを行ないます。
Q2:銀行から融資を受けようとしたところ,「登記していない建物があるため,登記してください」と言われました。どのような手続きが必要でしょうか?
A2:用途により,「建物表題登記」又は「附属建物新築登記」申請が必要となります。詳しくは,お近くの土地家屋調査士までご相談ください。土地家屋調査士が,現地で建物を調査・測量し,依頼者の意向を確認しながら手続きを行ないます。
Q3:自宅の一部に子ども部屋を増築しました。増築した場合,何か登記をする必要はあるのでしょうか?
A3:「建物表示変更登記」申請が必要になります。詳しくは,お近くの土地家屋調査士までご相談ください。土地家屋調査士が,現地で建物を調査・測量し,手続きを行ないます。
Q4:敷地内の古い建物を取り壊しました。どのような手続きが必要でしょうか?
A4:「建物滅失登記」申請を行なう必要があります。詳しくは,お近くの土地家屋調査士までご相談ください。土地家屋調査士が,現地を調査し,手続きを行ないます。
Q5:私と父で2世帯住宅を建てました。住宅ローンの関係で,私と父それぞれ別戸の建物として登記できるのでしょうか?
A5:玄関がそれぞれ独立している,壁で仕切られている等の条件はありますが,条件を満たせば,登記することは可能です。
Q6:耐震強度,建物の評価,地質調査を,土地家屋調査士に依頼したいのですが…?
A6:「土地家屋調査士」という言葉からこれらの業務が連想されますが,法令の規定では土地家屋調査士の業務ではないので,行うことはできません。
 
土地家屋調査士の業務に関するご依頼は,お近くの調査士にお問い合わせください。